[송인석 칼럼] 올 들어 11월말까지 서울 아파트 월세는 3.29% 올랐다. 관련 집계가 시작된 2015년 이래 처음으로 연간 상승률 3%를 넘었고, 지난해 2.86%에 이어 2년 연속 역대 최고치를 경신했다.
올해 1∼4월 월 0.1%대 수준이던 서울 아파트 월세 상승률은 5∼8월 0.2%대, 이재명 정부의 부동산정책이 시행되면서 9월 0.3%대로 오름폭을 키운 뒤 10월과 11월엔 0.6%대로 급등했다.
서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶인 10·15대책 발표 이후 '갭투자'가 원천 차단되면서 전세 매물이 급감하고, 전세의 월세화가 가속화한 영향으로 분석된다.
대출 규제로 전세 자금 마련 문턱이 높아지면서 월세를 선택하는 임차 수요가 많아진 것도 요인이다. 특히 빌라 전세사기 여파로 세입자들이 아파트로 이동하고 싶어 한다.
하지만 전세는 매물이 없고 가격도 오른데다 대출 규제까지 시행되니, 보증금을 낮추고 월세로 내는 사람이 늘어 월세 가격이 오른 것으로 분석된다.
◇ 10·15대책 이후 서울아파트 월세 상승률 첫 3%대 진입
국토부는 갭투자 차단이 실수요자 보호 목적이라고 설명하나, 전월세 시장 불안은 갭투자 차단의 역효과로 지적되며, 주거 안정 목표 달성을 위한 임대 공급 확대와 DSR 완화 필요성이 제기되고 있다.
특히 월세 안정화에 특화된 조치가 시급하나 李 정부의 부동산정책과 구체적 실행 시기는 미정이다.
10·15대책후 서울 전월세 시장은 전세 매물 급감과 월세화 가속으로 임차인 주거 부담이 극도로 증가했다. 재계약 비중이 44%까지 치솟아 세입자 이동이 제한되고, 평균 월세가 144만원대로 역대 최고를 기록했다.
10·15 대책에 따른 문제점 과 현황을 살펴보면 다음과 같다.
◇ 10·15대책으로 월세 상승 가속화, 임차인 주거비 부담 급증
첫째, 전세 매물이 올해 1월 대비 23∼26% 줄었으며, 수급지수가 104.7로 공급 압박이 심화됐다. 전세대출 DSR적용과 실거주 의무화로 갭투자 차단되어 집주인이 매물을 거두고, 규제지역 확대(서울 전역 토지거래허가구역)로 공급이 위축되어 전세 매물 부족 현상이 심화 됐다.
둘째, 월세 상승률이 10월 0.64%, 11월 0.63%로 10년만에 최대를 기록하며 연 3%대를 돌파했다. 집주인 월세 선호 증가로 거래 비중 확대, 4인 가족 중위소득 25% 부담되는 등 월세 가격이 급등 했다.
셋째, 규제지역 확대와 전세대출 제한으로 지역·규모 상향 이동이 어려워 재계약 중심(44∼49%)으로 전환됐다. 매매거래 17% 감소와 전세난으로 ‘눌러살기’현상 확산, 세입자의 이동제한 과 실수요자 자유 침해 문제가 발생하고 있다.
넷째, 전세의 월세 전환 가속화로 주거비 총액 증가(111만6천원, 2.6%↑), 거래량 71% 급감, 풍선효과(오피스텔 등 대체 수요 증가) 발생. 공급 확대 부재와 대출 규제로 가격 불안 지속, 서민 주거 안정 위협, 주거비 부담 증가 등 시장 불안정성 심화 문제가 드러나고 있다.
◇ 10·15대책 후 시장 왜곡 요인 대응 필요
10·15대책 후 거래규제가 강화되면서 매매거래가 얼어붙고, 전세 공급은 줄면서 월세 및 준월세 수요가 증가한 서울 전월세 시장 문제(월세 급등, 전세 매물 부족)에 대한 정부의 대응방안은 아직까지 발표되지 않고 있다.
정부는 초기 대책에서 세제 합리화(보유세·거래세 조정)와 주택 공급 확대(노후청사, 국공유지 활용 주택 공급, 영구임대주택 재건축 2만3천호 추진 예정)를 후속 검토한다고 밝혔으나, 월세 안정화에 특화된 조치는 나오지 않고 있다.
10·15대책과 같은 규제가 공급감소, 전세급감으로 이어진다는 비판이 있는 만큼, 규제는 시장상황에 맞게 조정하는 것이 필요하다.
과도한 규제가 공급을 억제할 경우 월세 상승으로 이어진다. 투기 억제 정책 과 공급 확대 정책 간 균형을 맞출 필요가 있다. 투기 수요 억제와 실수요 보호 균형, 특히 시장 왜곡요인을 줄이는 실수요자 중심 정책 조정이 필요하다.
월세 안정화는 단일 정책만으로 해결되기 어렵다. 공급 측면 개선이 핵심이다. 하지만 매물감소가 가격 압박으로 이어진다는 구조적 문제를 해결하기 위해 갈등해소형 정책 설계가 필요하다.
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필자 소개
송인석(issong958@naver.com)
현 (사) 서울이코노미포럼 공동대표
전 오케이저축은행 전무이사
전 하나저축은행 전무이사
전 SC제일은행 이사